¿Quieres saber cuanto te presta el banco para comprar una casa?

Primero que nada debemos aprender sobre dos relaciones.

-Relacion de gasto de vivienda/housing expense ratio: Es la relacion entre los que gastas de hipoteca en contra de tu ingreso mensual. El banco no te permite deber mas del 45% de tu ingreso en pago de hipoteca.

Ejemplo: Si ganas $10,000 mensuales no puedes deber mas de $4500 en pago de hipoteca.

-Relacion de deuda-ingresos/debt to income ratio: Es la relacion entre lo que gastas de hipoteca y deudas recurrentes(reportadas al bureau de credito por ejemplo: carro, tarjetas de creditos, prestamo personales) en contra de tu ingreso mensual. El banco no te permite deber mas del 55% de tu ingreso entre el pago hipoteca y las deudas reccurentes.

Ejemplo: Si ganas $10,000 mensuales no puedes deber mas de $5500 entre la hipoteca y tus deudas recurrentes.

El primer paso para saber por cuanto calificas es determinar si tu deudas recurrentes exceden el 10% de tu ingreso. Si tus deudas recurrentes reportadas al bureau de credito(carro, pago minimo de tarjetas, prestamos personales, etc) superan un 10% de tu ingreso debes aplicar la siguiente formula:

Formula 1: Ingreso x 0.56 – (deudas recurrents) = pago hipotecario mensual que puedes costear.

Si tus deudas recurrents no superan un 10% de tu ingreso debes aplicar la siguiente formula:

Formula 2: Ingreso x .46 = pago hipotecario mensual que puedes costear.

Escenario 1: Vamos asumir en este escenario que estan aplicando dos personas con buen credito(por encima de 660) para el prestamo de casa FHA (pueden aplicar hasta 4 personas). Una de esa personas tiene un salario(w2) de $70,000 y la otra persona tiene un salario(w2) de $50,000. Ambos tienen en deudas recurrentes mensuales $1000 (un carro de $700 mensuales, tarjeta minimo pago $50, tarjeta minimo pago $50, prestamo personal minimo pago mensual $200). Por cuanto califacarian :

Deudas recurrent exceden el 10% del ingreso? No. Asi que aplicamos la Formula 2.

Formula 2: Ingreso x .46 = pago max que puede costear la persona en hipoteca. $10,000 mensuales x .46 = $4600

$4600 te permite costear un pago de hipoteca que incluya impuestos,seguro,capital, interes y seguro hipotecario para una casa de alrededor de $550,000.

Escenario 2:

Estan aplicando dos personas con buen credito(por encima de 660) para una prestamo de casa FHA. Una persona trabaja por su propia cuenta como constructor (contratista independiente 1099) reporto un ingreso neto(ingreso despues de gastos) de $60,000 en 2022 y de $80,000 en el 2023. El ingreso que el banco le daria seria de $70,000 ya que el banco te promedia el ingreso. La otra persona que estaria aplicando tiene un salario de $40,000 y es profesora. Ambos tienen en deudas recurrentes $1400 ( un pago de carro de $700 y otro pago de carro de $700). Por cuanto califarian:

Deudas recurrentes exceden el 10% del ingreso? Si. Entonces aplicamos la Formula 1.

Formula 1: Ingreso x 0.56 – deudas recurrentes= monto que puede costear el prestatario.

$9166 x 0.56 = $5133 – $1400 = $3733

$3733 te permite costear un pago de hipoteca que incluya impuestos,seguro,capital, interes y seguro hipotecario para una casa de alrededor de $450,000.

NOTA: El ingreso de una individuo que trabajar por su propia cuenta se calcula promediando el INGRESO NETO (ingreso total despues de gastos) de los ultimos dos anos asumiendo que el ingreso de un ano a otro es mayor. El ingreso de una persona que trabajar para una empresa se calcula basado en su INGRESO BRUTO ya que los impuestos se pagan basados en dicho ingreso. Si trabajas para una empresa te calculan tu ingreso basado en la cantidad de horas fijas que trabajas semanalmente garantizado x el monto que te paguen por hora.

Estas reglas y formulas son todas basadas en los parámetros establecidos por el FHA que es el préstamo respaldado por el gobierno.

Reglas y restricciones aplican para todos los aplicantes.

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